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中华人民共和国行政诉讼法(2014年修正)
作者:宁波滨江新城开发投资有限公司 来源:管理员 时间:2018-10-26 阅读:1207

根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》,为切实加强对我区物业管理工作的领导,提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见:

  一、指导思想和基本原则

  全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神,坚持以科学发展观为指导,以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标,以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口,按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则,完善物业管理工作体系,深化体制机制创新,优化行业发展环境,不断提升物业管理和行业发展水平,形成与现代都市相适应的行业发展新格局,努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

  二、工作目标

  通过5年的努力,全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

  ——物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核,街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖,社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实,“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

  ——联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥,各职能部门履职到位,综合执法运行机制完善,物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理,违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制,物业管理秩序得到有效维护。

  ——行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴,全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施,不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

  ——企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业,培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家,其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家,其中一级物业管理资质的企业1-2家。

  三、工作措施

  (一)明确责任,构建三级物业管理体系

  按照“条块结合、属地管理”的原则,继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责,落实工作任务,充分发挥社区基层组织作用,推进物业管理工作。

  1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长,区政府办副主任、区住建局局长为副组长,成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责:负责全区物业管理工作的领导和综合协调,落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费,将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核,制定物业管理考核办法,组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。

  物业管理领导小组下设物业管理中心,设在区住建局。物业管理中心主要职责为:物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。

  2.街道(乡镇)设立物业管理服务站,负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导),责任科室长为站长,根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为:指导业主大会、业委会的成立和换届,规范业委会运作,协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作,负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核,并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。

  3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任,配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为:负责小区物业管理的日常指导工作,及时了解业主需求,参与物业服务企业的日常考核,指导业委会依法开展业主自治工作,监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前,由社区居委会暂时代理业委会的职责。

  进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动,形成工作合力。建立由社区居委会牵头,业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度,定期不定期通报有关情况,共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部,充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

  (二)因地制宜,积极探索形式多样的物业管理模式

  规范物业服务行为,提高物业服务和管理水平,提升业主对物业管理的满意度,积极探索符合我区的物业管理模式。

  1.拆迁安置小区,推行“政府参与——乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来,指导并成立以失地人员为主的业主委员会,采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上,建立专项培训资金,通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。

  2.老旧住宅小区,按照“分步实施、先易后难”的原则,对全区旧住宅小区,分期分批进行整治。具体工作措施:一是对整治后具备物业管理条件的,由社区组织成立业主委员会,并选聘专业物业管理企业,按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的,由社区居委会牵头,落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼,采取“栋楼管理”模式,由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

  3.其他住宅小区管理,结合小区实际情况推行“品牌——市场化”或“沟通——菜单式服务”的模式。“品牌——市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰,逐步形成品牌优势企业,促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通——菜单式服务”模式,即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目,以服务内容、标准确立收费价格,逐步形成业主“主动购买服务”的意识。

  (三)加强物业服务行业监管

  区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管,健全市场准入、退出机制,加强区外物业服务企业进区备案管理,强化物业招投标监管,切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系,将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度,建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度,全面提高物业服务从业人员职业素质。

  区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价,加大对违法违规收费行为的查处力度,会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》,并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏,将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开,充分发挥业主的监督作用,提高物业服务企业经营透明度。

  要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序,确保专项维修资金合理使用。

  (四)着力解决物业小区管理突出问题

  针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题,各相关职能部门应按照各自工作职责,积极受理业主投诉,及时查处违法违规行为,形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

  1.加强物业小区房屋装修管理。

  物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作,将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的,要立即进行劝阻;劝阻无效的,要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理,配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度,在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

  2.加强物业小区停车管理。

  物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作,引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位,合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为,在物业服务企业劝阻无效后,区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理,对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

  3.加强物业小区治安、环境卫生管理。

  物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导,督促物业企业落实人防、物防、技防措施,减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管,对未能提供合法有效经营场所证明的,不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

  4.加强业委会自治管理。

  街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责,接受街道办事处和社区居委会的监督和指导,督促和协助物业服务企业履行约定,协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训,不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有物业小区业委会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。

  四、加大对物业服务业的扶持力度

  (一)促进行业提升发展

  根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴,享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级,在服务领域上,从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上,从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展,加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房,原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业,支持和推动我市现代物业服务业发展。

  (二)落实财政税收扶持政策

  1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔2013〕286号)规定,切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求,完善我区现代物业服务业税收扶持政策。

  2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔2010〕36号),完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则,促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核,根据考核结果进行奖励。

  3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策,区财政核实基数,实行绩效评价,由街道(乡镇)统一安排、实施。

  (三)规范物业服务相关收费

  凡由政府及相关职能部门承担的费用,不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费,按实际成本价核算并报物价部门备案。

  五、强化组织保障

  (一)成立物业管理领导小组

  由区政府分管领导担任组长,区政府办副主任、区住建局局长为副组长,成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职,密切配合,共同推进现代物业服务业加快发展。

  (二)将物业管理工作纳入年度目标考核

  物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围,由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则,并会同相关部门实施考核。

  (三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

  积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度,行使业主权利,履行业主义务,树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为,且经劝阻无效的,由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

  (四)加强舆论宣传引导

  广泛宣传物业管理政策措施,在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导,客观公正报道物业服务纠纷事件,引导广大业主依法理性维权,促进物业服务业持续健康发展。


 
 
 
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